Xu hướng phố thương mại – shophouse: Còn đáng để đầu tư kinh doanh?

Trong vòng gần 10 năm trở lại đây, shophouse đã trở thành một trong những sản phẩm bất động sản gây chú ý nhất tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành lớn. Sự bùng nổ của các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Ecopark hay những khu đô thị mới dọc trục vành đai 3.5, vành đai 4… khiến mô hình phố thương mại hiện đại xuất hiện liên tục, đi kèm mức giá ngày càng tăng. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2023–2025, khi thị trường gặp khó khăn, dòng tiền siết lại, thói quen tiêu dùng thay đổi và thương mại điện tử phát triển, câu hỏi lớn được đặt ra: shophouse còn đáng đầu tư không? Và nếu có, thì đáng theo mô hình nào?

Để trả lời câu hỏi đó, cần nhìn lại bản chất của sản phẩm, chu kỳ tiêu dùng của người dân đô thị và cách vận hành của các khu phố thương mại trong thời kỳ mới.

Shophouse – “đứa con lai” giữa nhà ở và thương mại

Điểm hấp dẫn lớn nhất của shophouse là khả năng “hai trong một”: vừa để ở, vừa kinh doanh, hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh với giá cao hơn nhiều so với chung cư và văn phòng. Nhờ vị trí tầng 1, mặt đường lớn, lưu lượng người qua lại cao, shophouse từng được kỳ vọng trở thành dòng sản phẩm tăng trưởng bền vững theo sự mở rộng của đô thị.

Giai đoạn 2016–2020 là thời điểm mà bất kỳ dự án nào có shophouse đều “cháy hàng”. Nhà đầu tư lúc đó tin vào hai yếu tố: tốc độ gia tăng dân số đô thị và sự khan hiếm mặt bằng kinh doanh đẹp. Tuy nhiên, khi thị trường bước sang giai đoạn mới, không phải tất cả kỳ vọng đều diễn ra như dự tính.

Thực tế những năm gần đây cho thấy sự phân hóa mạnh: có những tuyến phố thương mại hoạt động cực kỳ sôi động, giá thuê tăng liên tục, nhưng cũng có những khu phố shophouse “đắp chiếu”, treo biển cho thuê nhiều năm liền. Điều này đặt ra bài toán cần phân tích sâu hơn về giá trị thật và giá trị kỳ vọng của sản phẩm.

Sự thay đổi thói quen tiêu dùng khiến shophouse phải thích nghi

Sự bùng nổ của thương mại điện tử, dịch vụ giao hàng nhanh và nền kinh tế số đã khiến người dân Hà Nội thay đổi cách tiếp cận dịch vụ. Với nhiều ngành hàng, việc mở cửa hàng mặt phố đã không còn là điều kiện sống còn. Người tiêu dùng ngày nay ưu tiên sự tiện lợi: mua trên ứng dụng, thanh toán online, nhận hàng trong 2 giờ.

Điều này không khiến nhu cầu mặt bằng biến mất, nhưng khiến tính chất mặt bằng thay đổi.

Thay vì các cửa hàng trưng bày lớn, người tiêu dùng cần những nơi trải nghiệm sản phẩm nhanh, mua đồ tiện ích gần nhà, quán cà phê, phòng gym, trung tâm giáo dục, beauty salon và dịch vụ chăm sóc cá nhân. Chính vì vậy, hiệu quả của shophouse hiện nay phụ thuộc vào việc có phù hợp với một lối sống mới – nơi thương hiệu không chỉ “bán hàng”, mà còn “tạo điểm đến”.

Những khu đô thị đông dân như Ecopark, Vinhomes Smart City hay Ocean Park chứng minh điều đó: người dân không muốn di chuyển xa để giải trí hay chăm sóc sức khỏe. Một shophouse thành công là shophouse đáp ứng đúng nhu cầu “5 phút di chuyển”: ăn, uống, học, chăm sóc, thể thao, trải nghiệm.

Vì sao nhiều khu shophouse thất bại?

Không ít dự án hiện nay có tình trạng hàng loạt shophouse bỏ trống. Có ba nhóm nguyên nhân phổ biến:

Dân cư chưa đủ đông và chưa đúng tệp

Nhiều dự án mở bán khi chưa có cư dân vào ở hoặc mật độ dân cư cực thấp. Khi không có khách vãng lai và khách nội khu, shophouse gần như không thể vận hành hiệu quả. Tình trạng này thường thấy ở các khu đô thị xa trung tâm hoặc phát triển chưa đồng bộ.

Giá thuê quá cao so với sức hấp thụ

Giá mua shophouse tăng nhanh khiến giá cho thuê bị đẩy lên mức ngoài khả năng chi trả của doanh nghiệp SME – đối tượng chiếm 80% nhu cầu thuê mặt bằng. Khi giá thuê vượt giá trị thật của dòng tiền kinh doanh, mặt bằng dễ rơi vào cảnh bỏ trống.

Thiếu quy hoạch ngành nghề và thiếu “hạt nhân” kéo traffic

Một tuyến phố thương mại muốn sống phải có “anchor” – một thương hiệu lớn hoặc chuỗi mạnh để kéo lưu lượng khách. Nhiều khu đô thị chia lô shophouse quá dày, không có định hướng ngành nghề, dẫn đến tình trạng trùng lặp, kinh doanh lặt vặt, không hình thành điểm đến.

Sự thất bại này cho thấy: shophouse không phải sản phẩm đầu tư “mua là thắng”, mà phải đúng vị trí – đúng thời điểm – đúng hệ sinh thái dân cư.

Xu hướng mới: Shophouse vận hành theo mô hình “phố dịch vụ” thay vì phố bán lẻ

Hà Nội đang bước vào giai đoạn đô thị hóa theo mô hình “đô thị 15 phút”, nơi mọi nhu cầu thiết yếu phải đặt trong bán kính di chuyển ngắn. Điều này khiến shophouse không còn phù hợp với mô hình truyền thống là kinh doanh bán lẻ mà chuyển sang các mô hình giá trị dịch vụ cao:

• kinh doanh F&B trung cấp
• chuỗi tiện lợi
• phòng tập golf, gym, boxing, yoga
• trung tâm ngoại ngữ & giáo dục kỹ năng
• mô hình chăm sóc sức khỏe – spa – clinic
• mô hình dịch vụ nuôi dưỡng thú cưng
• không gian sáng tạo – studio – văn phòng hybrid
• co-learning và các dịch vụ trải nghiệm cho trẻ em

Điểm chung của các mô hình này là: cần vị trí gần dân, cần mặt bằng đẹp, nhưng không phụ thuộc vào lưu lượng bán lẻ lớn.

Đây cũng là lý do các khu shophouse tại những đại đô thị đông dân ngày càng thành công, vì tệp khách “nội khu” đủ lớn và nhu cầu trải nghiệm là tiêu chuẩn sống mới.

Vậy shophouse có còn đáng đầu tư? – Câu trả lời là “Có, nhưng có điều kiện”

Shophouse vẫn là một trong những sản phẩm thương mại đáng quan tâm nhất, nhưng chỉ khi hội tụ đủ 5 yếu tố:

Dân cư phải ở thật, sống thật, tiêu dùng thật

Không phải dự án giấy, không phải khu đô thị mới xây, không phải khu vực chỉ có nhà đầu tư chứ chưa có dân. Số lượng cư dân và mức độ sẵn sàng chi tiêu quyết định giá trị shophouse.

Lợi thế vị trí “hạt nhân”: gần trường học, gần trục giao thông lớn, gần trung tâm thương mại

Shophouse gần nơi có lượng người ra vào cao có biên độ tăng giá và hiệu suất cho thuê vượt trội. Ngược lại, shophouse trong ngõ hoặc khu chia lô rời rạc thường rất khó cho thuê.

Tuân thủ quy hoạch ngành nghề – không để phố chết vì trùng lặp

Shophouse vận hành bền vững khi có sự giám sát của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để định hướng ngành nghề rõ ràng, tạo một “hệ sinh thái kinh doanh” thay vì mạnh ai nấy làm.

Xu hướng tiêu dùng dịch chuyển từ “mua hàng” sang “trải nghiệm”

Những mô hình lạc hậu, phụ thuộc vào bán lẻ đã không còn phù hợp. Nhà đầu tư cần hiểu rõ nhu cầu của cư dân khu vực trước khi quyết định mở mô hình.

Giá đầu vào phải hợp lý và độ dài dòng tiền đủ dài

Shophouse không phải sản phẩm “lướt sóng”. Nó chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, hướng đến dòng tiền cho thuê hoặc sở hữu mặt bằng phục vụ kinh doanh.

Dự báo giai đoạn 2025–2030: Shophouse sẽ bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn

Trong 5 năm tới, Hà Nội sẽ tiếp tục mở rộng về phía Tây và phía Đông, với tốc độ tăng dân số đô thị rất lớn. Khi dân số trẻ, giới văn phòng và các gia đình hiện đại tăng lên, nhu cầu tiêu dùng dịch vụ gần nhà sẽ bùng nổ.

Những khu phố shophouse có lợi thế sẽ hưởng lợi mạnh:

• các dự án gần vành đai 3.5 và vành đai 4
• những khu đô thị siêu lớn có cư dân từ 50.000–200.000 người
• những tuyến phố thương mại gắn với trung tâm giải trí, giáo dục, thể thao
• những khu vực có “đô thị đêm” đang hình thành

Trong kịch bản này, shophouse vẫn là sản phẩm đắt giá – nhưng không phải dành cho tất cả nhà đầu tư, mà dành cho những người hiểu thị trường và biết tận dụng xu hướng đô thị dịch vụ.

Kết luận: Shophouse không còn là cuộc chơi của sự may mắn, mà là cuộc chơi của hiểu biết

Đầu tư shophouse thời điểm này không giống giai đoạn 2016–2019 – nơi mọi sản phẩm đều tăng giá theo làn sóng đầu tư nóng. Bây giờ, sự phân hóa đã rõ rệt: thành công thuộc về những khu shophouse có cư dân đông, mô hình kinh doanh đa dạng, giá thuê hợp lý và thương hiệu mạnh xuất hiện như “hạt nhân kéo traffic”.

Vậy shophouse có còn đáng đầu tư?

Câu trả lời là có – nhưng chỉ khi bạn chọn đúng dự án, đúng tệp dân cư, đúng mô hình kinh doanh và sẵn sàng nắm giữ dài hạn. Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng đang thay đổi mạnh mẽ, nhà đầu tư cần nhìn shophouse như một sản phẩm tạo giá trị thực, không phải chỉ là tài sản để tích trữ.